warto wiedzieć...

Lokal jako odrębna nieruchomość
Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali problematyka ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu jest regulowana przede wszystkim przepisami tej ustawy, a jedynie w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.
Postanowienia tej ustawy odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak i do lokali o innym przeznaczeniu (w szczególności lokali użytkowych). Zakres ustawy jest praktycznie nieograniczony. Na jej podstawie może zostać ustanowiona odrębna własność samodzielnych lokali w każdym budynku, bez względu na to, czyją stanowią własność. Oznacza to, że na podstawie tej ustawy odrębna własność zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu o innym przeznaczeniu (użytkowego) może zostać ustanowiona w budynkach stanowiących własność Skarbu Państwa, własność jednostek samorządu terytorialnego, państwowej osoby prawnej, np. własność przedsiębiorstwa państwowego, spółki handlowej, osoby fizycznej lub własność niepaństwowej osoby prawnej, w tym spółdzielni mieszkaniowej.
Ustawa nie zawiera żadnych ograniczeń ani wymagań odnoszących się do powierzchni samodzielnego lokalu. Chodzi tylko o to, by był to lokal samodzielny, tzn. by korzystanie z niego nie było związane z koniecznością korzystania z urządzeń znajdujących się w innym lokalu.
Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość powinien stanowić zamkniętą przestrzeń, wydzieloną otaczającymi go wspólnymi murami. Musi to więc być lokal samodzielny. Ustawową definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego zawarto w ustawie o własności lokali, gdzie przyjęto, iż samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami przynależnymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Należy wyróżnić 2 istotne elementy tej definicji:
1) samodzielny lokal mieszkalny musi być wydzielony w obrębie budynku trwałymi ścianami, natomiast nie jest istotne, jak wydzielony w ten sposób lokal usytuowany jest w obrębie budynku, np. czy obejmuje całą czy część kondygnacji,
2) kryterium samodzielnego lokalu mieszkalnego może spełniać zarówno jedna izba, jak i zespół izb; ważne jest, aby były one przeznaczone na trwały pobyt ludzi oraz aby wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Ustawa nie wymaga, by samodzielny lokal mieszkalny był wyposażony we wszystkie niezbędne urządzenia, niektóre urządzenia mogą znajdować się poza lokalem, np. urządzenia przeznaczone do gromadzenia odpadów, urządzenia sanitarne.
Jeżeli chodzi o samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, w szczególności lokal użytkowy, to musi on przede wszystkim odpowiadać wymaganiom lokalu samodzielnego, a więc stanowić odrębną przestrzeń, która została wydzielona otaczającymi ten lokal murami (trwałymi ścianami w obrębie budynku lub poza budynkiem), z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne.
Stwierdzenie, że dany lokal mieszkalny lub użytkowy speÅ‚nia warunek „samodzielnoÅ›ci” należy do wÅ‚aÅ›ciwoÅ›ci starosty, który w drodze porozumienia może funkcje tÄ™ powierzyć organowi nadzoru architektoniczno-budowlanego wÅ‚aÅ›ciwej gminy. Stwierdzenie samodzielnoÅ›ci lokalu nastÄ™puje w formie zaÅ›wiadczenia. ZaÅ›wiadczenie nie jest konieczne, gdy odrÄ™bna wÅ‚asność lokalu jest ustanawiana w sÄ…dowym postÄ™powaniu o zniesienie współwÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci lub w postÄ™powaniu o dziaÅ‚ spadku. Do dokonania oceny, czy w takim przypadku istniejÄ… ustawowe przesÅ‚anki do ustanowienia odrÄ™bnej wÅ‚asnoÅ›ci lokalu sÄ…d wÅ‚adny jest korzystać z opinii biegÅ‚ego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych.
Istnieje obowiÄ…zek przedstawiania do umowy ustanowienia odrÄ™bnej wÅ‚asnoÅ›ci lokalu „rzutu odpowiednich kondygnacji budynku”, a gdy pomieszczenia przynależne sÄ… poÅ‚ożone poza budynkiem, lecz w granicach tej samej nieruchomoÅ›ci gruntowej - obowiÄ…zek ich oznaczenia na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Do oznaczenia lokalu i pomieszczeÅ„ do niego przynależnych znajdujÄ…cych siÄ™ w budynku mieszkalnym majÄ… sÅ‚użyć rzuty odpowiednich kondygnacji budynku, które stanowiÄ… jeden ze skÅ‚adników dokumentacji technicznej budynku, wymaganej przez przepisy Prawa budowlanego.
Zaznaczenie to może nastąpić, przykładowo, na odpowiedniej odbitce inwentaryzacji budynku, planie sytuacyjnym lub innym podobnym dokumencie, przewidzianym w przepisach ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Obowiązek sporządzenia takiej dokumentacji obciąża w zasadzie właściciela budynku. Taki szkic lokalu zaznaczony na rzucie odpowiedniej kondygnacji budynku stanowi załącznik do umowy notarialnej obejmującej ustanowienie odrębnej własności lokalu. Szkic ten powinien zostać przez notariusza przekazany do sądu razem z wnioskiem o założenie dla tego lokalu księgi wieczystej. Gdy rzut, o którym mowa, obejmuje znaczną liczbę lokali położonych na danym piętrze i w związku z tym jest rozległy, dopuszczalne jest załączenie do aktu tylko fragmentu tego rzutu.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali, których władze nie uznały za samodzielne pomieszczenia jest z mocy prawa nieważna. Swoboda stron w wyodrębnieniu własności lokali jest na gruncie ustawy o własności lokali ograniczona wymaganiem, aby wyodrębnione lokale były lokalami samodzielnymi, czynność prawna wyodrębnienia lokalu, który w chwili wyodrębnienia nie spełnia wymogu samodzielności - jest nieważna. Sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu prawa własności lokalu, jeżeli do wniosku nie zostanie dołączony dokument, który daje podstawy do stwierdzenia spełnienia wymagań co do faktu samodzielności lokalu.

podstawa prawna:
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Oprac. aplikant notarialny Anna Kilian