warto wiedzieć...

WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Powstają wówczas jakby dwie nieruchomości (posiadające odrębne księgi wieczyste): lokalowa i budynkowa. Z prawa własności nieruchomości lokalowej wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowej. W dziale II księgi wieczystej nieruchomości wspólnej figurują właściciele poszczególnych lokali wraz z posiadanym udziałem w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna może obejmować więcej niż jeden budynek lub być położona na więcej niż jednej działce gruntu. Udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest jako iloraz powierzchni użytkowej powierzchni użytkowej lokalu i sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali w danej nieruchomości. Do powierzchni użytkowej lokali dodaje się powierzchnię pomieszczeń przynależnych np. piwnic.
Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się trzema zasadniczymi cechami: 1) ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, 2) nie jest osobą prawną, 3) jest jednostką organizacyjną (ma określoną strukturę organizacyjną), może być jedynie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólnoty.
Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych, oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wchodzić jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa dla prawidłowego wykonywania swoich obowiązków uznaje za potrzebne np. wynajęcie lokalu lub nabycie jego własności, to po uzyskaniu uchwały podjętej na podstawie art. 23 ustawy o własności lokali i wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa, zarząd dokonuje czynności, w wyniku której wspólnota staje się uprawnioną z tytułu najmu lub właścicielem lokalu. Należy jednocześnie podkreślić, że ostatecznie to właściciele lokali decydują, czy wspólnota ma nabyć prawo dla siebie, czy też na współwłasność właścicieli lokali. Nie ma przeszkód prawnych, aby właściciele, obok zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, udzielili organowi wspólnoty pełnomocnictwa do nabycia prawa do ich majątków, a nie do majątku wspólnoty. Aktualny stan prawny pozwala na przyjęcie rozwiązania gwarantującego wspólnocie nabywanie praw do własnego majątku stwarzając jednocześnie właścicielom lokali możliwość dokonywania czynności ze skutkiem bezpośrednio dla ich majątków.
ReasumujÄ…c, wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (uÅ‚omnÄ… osobÄ… prawnÄ…). Należy jednak podkreÅ›lić, że charakteryzuje siÄ™ cechami różniÄ…cymi jÄ… nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególnoÅ›ci od handlowych spółek osobowych. Jest to jednostka organizacyjna, której powstanie nie zostaÅ‚o uzależnione od dokonania czynnoÅ›ci prawnej. Powstaje z chwilÄ… wyodrÄ™bnienia w danej nieruchomoÅ›ci lokalu, którego wÅ‚aÅ›cicielem jest inna osoba niż wÅ‚aÅ›ciciel tej nieruchomoÅ›ci. Wspólnota nie podlega też likwidacji, gdyż istnieje tak dÅ‚ugo, jak dÅ‚ugo wystÄ™puje stan, od którego ustawa uzależnia powstanie tego podmiotu. Cechy te nie wykluczajÄ… jednak uznania jej za osobÄ™ ustawowÄ…, która może nabywać prawa i zaciÄ…gać zobowiÄ…zania „dla siebie”, a wiÄ™c do wÅ‚asnego majÄ…tku.
Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

tzw. mała wspólnota mieszkaniowa (do siedmiu lokali) - jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. (art. 195-221 kodeksu cywilnego np. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli),

tzw. duża wspólnota mieszkaniowa (minimum osiem lokali) - jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Duża wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy o własności lokali np. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Zarząd wspólnoty jest organem wspólnoty jako osoby ustawowej, do której stosuje się odpowiednie przepisy o osobach prawnych (art. 331 k.c.). Tak wspomiano wyżej w dużych wspólnotach (minimum osiem lokali) istnieje obowiązek wyboru zarządu. Wyboru dokonują właściciele lokali podejmując stosowną uchwałę. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Możliwe jest także powierzenie przez właścicieli zarządu osobie fizycznej lub prawnej np. przedsiębiorcy lub spółce prawa handlowego prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. W praktyce powierzenie zarządu (wybór zarządcy) następuje w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub w formie uchwały wspólnoty protokołowanej przez notariusza. W celu uszczegółowienia praw i obowiązków obu stron stosunku prawnego zwykle zawierana jest umowa o zarządzanie pomiędzy wspólnotą (reprezentowaną przez pełnomocników wybranych w formie uchwały) i zarządcą. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93),

ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80, poz. 903).

oprac. Anna Kilian
aplikant notarialny